カンボジアの法律と税率

カンボジアはインドシナ半島の南西にあり成田空港から直行便で6時間の距離に位置しています。
国土面積は日本の半分程度でありベトナム・ラオス・タイと国境を接する小さな国です。
世界遺産で有名なアンコールワットを目的に世界中から観光客が集まり、外国企業の縫製工場への投資で経済成長7%を誇るカンボジア。
平均年齢が24.4歳とかなり若く総人口は2080年まで増え、働く人も2070年まで増えていくと言われています。
経済特区(SEZ)が38ヶ所もあり雇用の創出・貿易の拡大・投資の増加・効果的な管理に努めています。
その中でもプノンペンSEZの入居企業81社のうち45社は日本企業です。
現在では中国企業の進出もかなり活発化しており首都プノンペンでは高層ビルの建設ラッシュが続き不動産市場は盛り上がりを見せております。
そこでカンボジア不動産投資における基礎知識や注意点をご紹介致します。

  • カンボジア不動産基礎情報
  • 01カンボジア不動産基礎情報
    今後の不動産市場の見通し

    カンボジアは1998年からフン・セン政権で政治が安定し2018年の選挙も無事終わり成長を続けております。
    未だまだ人件費が安いことから観光、縫製産業、機械系製造業、外国企業の進出により外国人駐在員向けの高級住宅市場も伸びていく傾向にあります。

    カンボジア不動産基礎情報カンボジア不動産基礎情報
02今後の投資市場傾向と予測

現在プノンペン市内のコンドミニアム開発や土地の売買は土地の値段が上がりきっている事から上昇率を以前のような状態を保つ事が難しくなっているのが現状です。
ただ、首都の一等地の最上階でも1000万円台から購入する事が可能なのがカンボジアです。
土地に関してはイオン2ができる。イオン3ができる。新しい空港ができる。
という情報を元に市内から少し離れた土地価格が3倍5倍と驚くような速度で上昇しています。
我々が主に取り扱っている投資用地はプノンペンからシアヌークビルに続く国道3号線付近の土地です。
今後国道3号線の拡張は「国道3号線は観光客の移動と物資輸送の面で最も重要な道路の一つとなる、カンポットからプノンペンまで塩を運ぶなどシアヌークビルの深海港への輸送を安易にする」とフン・セン首相が述べた事もあり重要な国道であることは間違いありません。
またプノンペン市内から工場を国道沿いに移す政策も進んでおり国道沿いにはたくさんの工場が建設され、その周りに住宅が建ち今後も地価が上昇すると予測しております。

発展途上国では住宅の工事が完了しないリスクもあります。
日本では考えられませんが、建設中の建物が完成しないでそのままになっている風景は、発展途上国ではよく見かけます。そのため、信頼できるオーナーを選び立地条件などをよく見極めこの仕組の中で我々は利回りのいい投資物件を獲得しております。

今後の投資市場傾向と予測今後の投資市場傾向と予測
  • カンボジアの不動産投資で注意すべき点
  • 03カンボジアの不動産投資で注意すべき点
    土地に関わる法的所有権や権利書の確認
    不動産所有証明書土地専有使用権証明書不動産占有証明書

    カンボジアでは内戦以降土地所有権利書や登記証がない土地が多くあります。
    わかりやすく言うと行政に認められている土地をハードタイトル認められていない土地をソフトタイトルといい法的手続きや契約には確認と注意が必要です。

    土地の購入に関して

    カンボジアでは外国人が土地を購入するにはカンボジア国籍を持つ人との共同所有、カンボジア人の名義を借りる事が合法のノミニー契約等が方法としてあります。

    コンドミニアムの購入に関して

    外国人は建物の1階や地下部分は所有する事ができません。
    建物全体の70%、2階より上の階は所有と購入が可能で賃貸や転売も可能です。

    カンボジアの不動産投資で注意すべき点
04カンボジアの不動産購入売却にかかる諸費用と税金
取得時 資産譲渡税 物件売買価格の4%
固定資産税 物件評価額の0.1% /年
印紙税 100〜200リエル(約3〜71円)
運営時 不動産収入税 10% /年
売却時 キャピタルゲイン税 20% /年
  • 賃貸収入課税
  • 個人投資家は登録対象外のため、税務署で事業者登録をしない限り税金の支払いようがありません。
    カンボジアで登録した会社の場合は支払い義務が生じます。

  • 資産譲渡税
  • 物件購入時に評価額または売買価格の高い方の4%に対して資産譲渡税がかかります。

  • 印紙税
  • 100円くらいかかります。

  • 固定資産税
  • 所有不動産に対して政府不動産評価額の80%に0.1%が課税されます。

  • 不動産収入税
  • 投資で購入し、賃貸で貸出した場合、関連家賃の10%が毎年課税されます。

  • 売却時の税金
  • 物件や売却方法によって差異有ります。

  • 資産譲渡税
  • 対象不動産評価額の4%ディベロッパーが分譲する場合は買主が払うのが一般的ですが転売する時は売主が支払う場合もあります。
    ※カンボジアで登録した会社の場合は売却時利益に対して法人所得税として利益の20%を支払う義務があります。

  • 不動産詐欺
  • 05不動産詐欺

    カンボジアの不動産投資詐欺は日本でもかなり多くの人が被害にあっています。
    カンボジア内でも日本人同士で詐欺に合ったという話も多く聞きます。
    きちんと会社の所在、エージェントの個人情報も抑え、実在する実績がある人間か一度冷静になりネットで検索したりネットに乗っている電話番号に電話したり事務所にも、もちろん出向き所在を確認してから進める事をおすすめ致します。
    カンボジアは胡散臭いと日本人はよく言いますがそれを作ったのは日本人詐欺師である可能性もかなり高い事をお伝えしたいです。

    物件視察に関して

    コンドミニアムへの投資は視察が不可欠ですが、我々の収益物件は正直面白いくらいにどこを見ても同じような荒野です。
    「こんな土地売れるのかな…」という土地がみるみる整地されて住宅用地として売れていきます。
    我々も視察ツアーを組む事は可能ですが地図のピンと動画と写真で購入されるお客様もいらっしゃいます。

    不動産詐欺