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最近のカンボジア10大ニュース

みなさんこんばんは。
IZI REALESTATEです。

なんとか航空券が取れました！
やはり毎日すごく変動しているようで不安定さは変わりませんが７万円のキャセイを抑える事ができました。
関西から行く分には長時間フライトを避けられる香港経由のキャセイが1番身体が楽です。

ここ最近のニュースやトピックスを現地のメディアクメールタイムスから抜粋してまとめました。

2026年3月時点のカンボジアを、「もう危ない国」「詐欺の国」とひとことで片づけるのは正確ではありません。

実際には、首都圏、空港周辺、工業団地、港湾都市には引き続き資金が集まっており、不動産市場の関心も残っています。
その一方で、国境都市の一部は、単純に“不人気”なのではなく、投資先としての選別が極端に厳しくなっている、というのが実態です。

不動産投資家にとって今いちばん重要なのは、市場の軸がすでに変わっていることです。
かつてのようなコンドミニアムの投機相場ではなく、いま評価されているのは、物流施設、工場、労働者向け住宅、中価格帯住宅、そしてインフラ開発に連動する土地需要です。
つまり、値上がり期待だけで買う時代から、実需を見極める時代へ移っています。

また、国境エリアについては、今年になって急に危険になったわけではありません。
現地感覚でいえば、もともと10年以上前からハイリスク・ハイリターンの地域として知られており、「女性は1人で行くな」と言われるような警戒感を持たなくてはいけない場所でした。
今年になって新たな問題が生まれたというより、以前から存在していたリスクが、国際的な摘発や報道によってようやく表沙汰になった、と見るほうが実情に近いでしょう。

この前提に立つと、国境沿いがすべてダメというわけではありません。
問題は、そのエリアにある案件が、実需に支えられた物流・工業系の資産なのか、それとも不透明な資金や投機に依存した危うい案件なのかを見分けられるかどうかです。
今のカンボジア投資は、国全体の成長を信じるか否かではなく、どの都市に、どの需要があり、どの資産なら生き残るのかを見極める目が問われる局面に入っています。
以下、不動産投資家目線で読めるように、カンボジアの直近10大ニュースを整理します。

カンボジア10大ニュース
1. 景気は成長しているが、以前ほど強くない
世界銀行は2025年の成長率を4.0％、2026年を4.5％と見ています。不動産市況の調整、信用収縮、外部環境の不透明感が重しです。
つまり「国は伸びるが、どの不動産でも勝てる局面ではない」ということです。

2. 投資認可はむしろ増えている
CDCによると、2025年の投資認可額は約100億ドル、件数は630件まで増加しました。
しかもSEZ内案件も多い。資金は止まっていません。
止まっているのは、投機的な高級不動産への熱狂です。

3. 不動産市場は回復途上だが、全面高ではない
プノンペン・ポストによると、建設・不動産は2025年も弱い回復にとどまり、供給過剰が残っています。
特に高級コンドは慎重に見るべきです。
反対に、実需寄りの住宅、物流、工業系は比較的底堅いです。

4. テチョ国際空港の開業で、首都南側の見方が変わった
新空港は2025年9月に商業運用を開始し、10月に正式開港しました。
空港アクセス圏のカンダール州、タックマウがあるタケオ州、首都南部は、中長期で住宅・倉庫・商業施設の需要を受けやすいエリアです。

5. 観光は回復基調
2024年の訪問客は670万人、2025年Q1も前年同期比で増加しました。
観光だけで不動産を買う時代ではありませんが、シェムリアップや首都圏ホテル・サービスアパート需要の下支えにはなります。

6. フナン・テチョ運河の資金手当てが進んだ
2025年4月、中国との資金合意が報じられました。
物流効率改善や沿線開発への期待は大きい一方、環境面と実行スケジュールには不確定要素があります。
土地の先回り投資は、将来性より執行確度を重視すべき案件です。

7. シアヌークビルの再生策が延長された
プレアシハヌーク州では特別優遇策が2027年末まで延長され、2026年1月にも追加案件が承認されています。
失速した中国系開発の後始末だけでなく、止まった案件の再稼働が政策テーマになっています。

8. SEZが引き続き主役で、地方でも資金が動いている
2025年はスバイリエン州、カンポンスプー州などで投資案件が多く、SEZ案件が目立ちました。
つまり今のカンボジアで不動産需要を作っているのは、観光よりも製造業・輸出・物流です。

9. 輸出は伸びているが、対米依存はリスク
2025年の輸出は増加し、RCEP向け貿易も拡大しました。
ただし米国向け依存は依然大きく、通商政策や関税の変化は工業不動産需要に直結します。
投資家は「工場が来る国」だけでなく「どの市場向け工場か」まで見る必要があります。

10. オンライン詐欺摘発が強化され、国境都市の評価が二極化
2025年のポイペト、2026年1月のバベットで大規模摘発が行われました。
米英の制裁も入り、カンボジアの詐欺拠点問題は国際リスクになっています。
これは国境エリア全体をダメにする話ではなく、「合法的な産業集積」と「犯罪経済圏」を見分けられない投資家が淘汰される話です。

では、国境エリアは本当に不人気なのか
結論からいうと、「居住用や初心者向け投資先としては不人気」「工業・物流・玄人向けではむしろ注目が残る」です。

ポイペトやバベットには、詐欺拠点、カジノ経済、規制リスク、さらに2025年のタイ国境緊張という強い逆風があります。なので、日本人個人投資家がよく好む「値上がり期待でコンドを買う」「よく分からない開発案件に乗る」という文脈では、確かに不人気ですし、むしろ避けるべきです。

ただし、実需ベースでは話が違います。
バベットはベトナム国境の製造・物流動線、ポイペトはタイ接続の物流・倉庫・工場系の立地としての価値があり、CDCの数字でもスバイリエン州は案件数が多い。
つまり国境が不人気なのではなく、「詐欺やカジノ色の強い資産」と「SEZ連動の産業不動産」で評価が完全に分かれているのが実態です。

不動産投資家としての見方
今のカンボジアで比較的筋が良いのは、空港周辺、首都圏実需住宅、工業団地近接、物流倉庫、労働者住宅です。
逆に、出口が曖昧な高級コンド、国境カジノ依存案件、利回り保証型の海外販売案件はかなり危険です。

要するに、カンボジア不動産には今も十分にチャンスがあります。
ただし、2018年前後のように「何を買っても上がる」という時代はすでに終わっています。2026年の今、成長の波に乗るために必要なのは、都市化や工業化の流れに沿った、実需のある物件を選ぶことです。

国境エリアについても同じです。ただ「危ないから全部ダメ」と切り捨てるのではなく、合法的な産業需要に支えられた立地だけを厳選して見る、という視点が重要になります。一方で、リスクの高い土地や、不透明な背景を持つ投資案件に安易に近づくべきではないことも、これまで以上に明確になっています。

その点で、私たちはプノンペン、特に空港周辺のタックマウや、空港北東側のコンポンスプーに特化しており、危険性の高い土地や投資物件には関与しません。インフラ整備、人口流入、産業集積といった中長期の成長要因が見込めるエリアに絞っているからこそ、カンボジア不動産の中でも、より堅実で再現性のある投資機会を提案できると考えています。

今のカンボジアは、「危ない国か、伸びる国か」を二択で語る段階ではありません。大切なのは、伸びる場所と避けるべき場所を見極めることです。そして、その見極めこそが、これからのカンボジア不動産投資の成否を分ける本当のポイントになるはずです。

気合をいれて情報を精査してプロジェクトを進めていこうと思います。
新空港の周辺タックマウの不動産をご検討の方は是非お気軽にお問合せください。

2025年9月にテチョ国際空港が運用開始して以降、タックマウ周辺は確実に注目エリアになっています。
特に評価されているのは、空港そのものよりも、空港に伴う道路整備、物流需要、住宅需要、商業集積です。
つまり、空港近接という話だけではなく、「人とモノが動く導線」に乗れる土地かどうかが重要になっています。
４年ほど前からタックマウの土地の仕込みは初めており、情報取得も問題なく進める事ができます。

一方で、タックマウ中心部の既成市街地は、すでに市街化が進んでいるため、空港効果だけで何倍にもなるような局面ではありません。
伸びしろが大きいのは、タックマウの外縁部や、空港アクセス道路に近いエリア、倉庫・住宅・商業の複合需要が見込める場所です。

実際、市場では空港近接地が「住宅用」だけでなく「倉庫用」「商業用」「将来の開発用地」として売られており、CBREの2025年案件でも新空港10分圏で工業会社や住宅プロジェクトに囲まれた土地が 35ドル/㎡ で出ています。
個別売買広告ではより高い強気価格も見られますが、これは売り手希望も混ざるので、そのまま相場とは見ない方がいいです。
なので、いまのタックマウは「空港で夢を見る土地」ではなく、「何に使われるかがはっきりした土地が強い」市場です。

不動産投資家目線で整理すると強いのは、幹線道路沿い、空港アクセス圏、住宅需要が乗るエリア、物流転用しやすい土地
弱いのは、出口が曖昧な広すぎる土地、投機前提の高値案件、空港から近いだけで用途が弱い場所
タックマウ中心部は安定寄り、外縁部は選別次第で伸びしろあり
要するに、新空港でタックマウは確実にプラスです。
ただし、もう「空港ができるから何でも上がる」段階ではなく、「空港周辺で実際に使われる不動産だけが強い」段階に入っています。

タックマウの発展は色々と楽しみです。
ではまた！