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カンボジアの不動産投資情報について

こんにちわ。
IZI REALESTATE です。
最近私たちは海外の投資家がカンボジアに戻り出しておりアテンドが忙しくなってきています。

コロナを経て中国最大手の問題を抱える不動産コングロマリット企業の恒大集団（Evergrande Group）の問題を経て中国在住の投資家たちはどう動くのか…
そこはまだ見えていませんが日本の土地やビルが買い時とのことでみんなそっちに流れているような気もしますね。

以下は恒大集団に関する詳細です。
1. 会社概要
恒大集団（Evergrande Group）は、1996年に許家印（Xu Jiayin）によって設立された、中国の不動産開発企業です。中国国内での住宅開発を主な事業とし、特に都市部での大規模な住宅プロジェクトを数多く手掛けてきました。恒大集団は不動産だけでなく、電気自動車、金融、ヘルスケア、テーマパークなど、多岐にわたる事業を展開しているコングロマリットでもあります。
2. 財務問題
恒大集団は急速な事業拡大に伴い、多額の借入を行ってきました。2021年時点で、同社の総債務額は約3000億ドル（約33兆円）に達し、世界でも最も債務が多い企業の一つとされています。この過剰な債務は、同社の経営を圧迫し、資金繰りが非常に厳しい状況に陥っています。
3. 債務不履行の危機
2021年、恒大集団は一部の債務の利払いを履行できず、事実上のデフォルト状態に陥りました。このニュースは世界中の金融市場に衝撃を与え、恒大集団が「破綻の危機」にあると広く報道されました。これにより、同社の株価は急落し、信用が大幅に失われました。
4. 影響と波及効果
恒大集団の経営危機は、中国国内外の不動産市場や金融市場に深刻な影響を与えました。同社に依存する数百万の契約者や従業員、サプライヤーに大きな不安が広がり、中国の不動産市場全体にも悪影響を及ぼしました。また、同社の債務不履行が引き金となり、中国の他の不動産企業や銀行も財務的な圧力を受けています。
5. 政府の対応
中国政府は恒大集団の問題が経済全体に波及するのを防ぐため、状況を注視しながらも慎重に対応しています。政府は地方自治体や関連企業に対して、恒大集団が抱える未完成のプロジェクトの完了を支援するよう指示していますが、恒大集団の破綻が国内経済に与える影響を最小限に抑えるための具体的な救済策については、非常に限定的な対応を取っています。
6. 将来の見通し
恒大集団の将来は依然として不透明であり、再建や破産手続きが行われる可能性があります。これが中国の不動産市場や経済全体に与える影響は、今後も注目されるでしょう。
恒大集団の危機は、中国の不動産市場の構造的な問題を浮き彫りにし、過剰な借入や不透明なビジネス慣行が企業や経済にどれほどのリスクをもたらすかを示しています。
中国では近年、不動産セクターがさまざまな問題に直面しており、その影響は国内外で注目されています。主な問題点は以下の通りです。

1. 不動産バブルと価格下落
中国の不動産市場は長年にわたり高騰を続けてきましたが、政府の規制や金融政策の引き締めにより、価格が下落傾向にあります。不動産バブルの崩壊が懸念されており、住宅価格の下落が加速しています。
2. エバーグランデの危機
中国の大手不動産開発会社である恒大集団（エバーグランデ）は、2021年に債務不履行の危機に直面しました。エバーグランデは多額の借金を抱えており、その返済が困難となったため、金融市場に大きな混乱を引き起こしました。この問題は、他の不動産企業にも波及し、中国全体の不動産市場に悪影響を与えています。
3. 政府の規制強化
中国政府は、不動産市場の過熱を抑えるために、融資規制や購入制限などの厳しい政策を導入しました。これにより、不動産開発会社は資金調達が難しくなり、プロジェクトの進行が遅れるケースが増えています。また、住宅購入者も融資を受けにくくなり、住宅需要が低迷しています。
4. 地方政府の財政問題
中国の地方政府は、土地の販売収入に依存していることが多く、不動産市場の低迷は地方財政に大きな影響を与えています。不動産売買の減少により、地方政府は予算の確保が難しくなり、公共サービスの提供やインフラ整備に支障をきたすリスクがあります。
5. 住宅市場の供給過剰
過去数年間で多くの不動産開発が進められた結果、中国の一部地域では住宅の供給過剰が問題となっています。これにより、売れ残りの物件が増加し、不動産会社の財務状況が悪化しています。
6. 消費者信頼の低下
不動産市場の不安定さと大手企業の経営危機により、消費者の信頼が低下しています。これが住宅販売のさらなる低迷を招き、市場回復を困難にしています。
これらの問題は、中国経済全体に大きな影響を与える可能性があり、国際的にも注視されています。政府の対応や市場の動向が今後の焦点となるでしょう。

上記問題が与えるカンボジアへの投資は想像以上だと思います。
インフラの開発に影響がでなければいいですね。

しかしそんな渦中でも日本人投資家ツアーなども戻ってきているみたいですね。

ここで久しぶりに諸々の不動産投資の概要を載せておこうかなと思います（2024年現在）

コロナや景気低迷を経てもカンボジアにおける潜在的な可能性に気づいている投資は変わらず増加しています。
最近ではリノベーションの傾向やニーズも増えてきているなという印象で
2024年でも、カンボジアで5万ドルで物件を購入し、2万ドル相当の改装を施し、その後市場で10万ドル以上で評価されることも可能です。

一方で、カンポットやシアヌークビルのような中規模の町では、国内の中産階級の台頭に伴い、活動や建設が急速に進んでいます。
これらの二級都市では、外国からの投資活動はほとんどありませんが、今後10年間で必ず投資が入ってくるでしょう。
中長期の投資を考えるのであれば我々が最初にコンポンスプーを選んだとのと同じでおすすめです。
いずれにせよ、カンボジアはアジアの中でもエキサイティングで未開拓の不動産投資先の一つです。

では次に外国人としてカンボジアで不動産を購入するプロセス、最も投資に適した地域、住宅価格、トップの不動産業者、不動産税などについて詳しく解説します。

外国人はカンボジアで不動産を購入できるか？

カンボジアは外国投資を許可するだけでなく、東南アジアの他のどこよりも積極的に奨励しています。
100%外国人所有の事業を立ち上げるのは非常に簡単です。
1年間有効のマルチプルエントリービザは250ドルで取得でき、数日で発行されます。長期ビザでカンボジアに住むことは簡単でコストパフォーマンスも良いです。
注：土地・１階を除く

外国人は、ストラタタイトルを持つコンドミニアムユニットを自分の名義で直接所有することができます。しかし、古いショップハウスのアパートや土地を購入する場合、ストラタタイトルは利用できません。
一般的に新しいコンドミニアム開発プロジェクトは割高とされ、カンボジアで住宅や他の種類の土地付き不動産を購入する場合と比較して、1平方メートル当たりのコストがかなり高くなります。

コロニアル時代の古いショップハウスのアパートにはお得な物件が多く残っていることがあり、開発の可能性がある土地もアクティブな投資家にとって有望です。
しかし、これらの2種類の不動産については、外国人が直接所有できるのはコンドミニアムユニットだけなので、手にいれるには複雑な手段となります。

方法としてはカンボジアの土地保有会社（LHC）を設立するか、商業信託に投資するか、REITに加入する必要があります。
土地保有会社は法的に安全ですが、年次ライセンス料や月次税務申告が必要で、この構造に年間で簡単に1万ドルを支払うことになり、100万ドル以上の大規模な投資をしない限り、収益が減少する可能性があるのでおすすめできません。
しかし、大規模なカンボジアの不動産を購入する場合、コストに見合った利益が得られる可能性があります。

ハードタイトル vs ソフトタイトルの不動産

先日も記述しましたが、カンボジアの不動産市場には、ストラタタイトルのほかに「ハードタイトル」と「ソフトタイトル」の区別があります。
どちらも法的な自由保有権を与えられ、カンボジアの会社または個人が所有しなければなりませんが、重要な違いがいくつかあります。

ハードタイトルは、国家政府の土地登記簿に登録されており、所有者に疑いのない権利を与えます。
一方、ソフトタイトルは地方政府を通じて登録され、理論的にはハードタイトルほど堅固ではないとされています。

実際にカンボジアの不動産の90%以上がソフトタイトルで所有されており、これは法的に政府に認められた所有権の証明となっています。
ほとんどの地方銀行は、担保付きローンの担保としてソフトタイトルを受け入れます。つまり、金融機関はこれを十分な所有権の形態と考えています。
大手銀行や、マイクロファイナンスは受け入れることは少ないです。

実際、ほとんどの地方で暮らすローカルのカンボジア人は、名義変更などの手数料が安いことからソフトタイトルの不動産を好んで選んでいます。
プノンペンやタックマウ、コンポンスプー、シアヌークビル、シェムリアップなどの都市部ではハードタイトルが主流になってきています。

とはいえ、通常不動産投資家はしばしば弁護士を雇って近隣住民と話をし、土地登記簿を調べ、ソフトタイトル不動産の売主が真の所有者であり、負債がないことを確認するという流れが発生しますが、なかなか外国人がタッチするのにそこまでするのはハードルが高いので外国人投資家はコンドミニアムへの投資に流れるという傾向が強いですね。

現段階では土地管理・管理プロジェクト（LMAP）を開始し、全国で包括的で完全にデジタル化された土地登記簿を整備しています。
この取り組みにより、カンボジアのすべての土地はソフトタイトルからハードタイトルに徐々に無料で変更され、最終的にはソフトタイトルが消滅することになります。

カンボジアの不動産税はどれくらいですか？

年間の不動産税は、1億カンボジアリエル（約25,000ドル）を超える部分に対して、評価された市場価値の0.1%です。言うまでもなく、カンボジアの不動産税は非常に低く、ほとんど支払う必要がないこともあります。
賃貸収入に対する税金は、居住者の場合10%、非居住者の場合はより高い14%です。
ただし、さまざまな控除が適用されることがあり、税率が大幅に下がる可能性もあります。

未使用の土地には、毎年その市場価格の2%という非常に高い税率が課されます。
そのため、カンボジアの不動産市場で土地を「保有」するだけでは、多額の税金を支払わなければなりません。

カンボジアで土地を購入した場合、その土地はすぐに開発して収益を生むために使用することをおすすめします。

カンボジアの不動産購入は安全ですか？

一言で言えば、はい。
適切に手続きを行えば、外国人も所有権を完全に享受し、不動産を完全に管理することができます。
ただし、特にソフトタイトルの場合は、近隣住民と話をし、土地事務所の公的記録を調べることが重要です。購入する不動産に他の権利主張がないことを確認しましょう。

カンボジアでは、抵当が設定されている物件や、他の紛争のある物件が販売リストに掲載されることが稀にありますが、これは適切な精査を行うことで簡単に回避できます。
また、外国人投資家は、カンボジアでソフトタイトルやハードタイトルの住宅を自分名義で所有することはできず、所有できるのはストラタタイトルのみであることも忘れてはいけません。

カンボジアでの投資に最適な場所について

カンボジアは、人口が1,600万人強の比較的小さな国ですが、それぞれの理由で不動産購入に適した都市がたくさんあります。

プノンペンのように、カンボジアの首都で最大の都市は非常に明白な理由で人気のある住宅市場です。
シアヌークビルやシェムリアップのような他の都市は、観光客の急増による急成長が投資家を引き寄せています。

また、ポイペトやバッタンバンといった中規模の都市では、カンボジアの急速な都市化と人口増加により、今後不動産価格が上昇すると予測されています。

これらの都市では外国人投資家による活動はあまり見られませんが、国内の他の地域と比べても、経済成長から得られる利益はより大きいと考えられます。特に、土地の購入方法を見つけることができればなおさらです。

というセオリーの中にないですが我々としては新空港ができるタックマウへの投資のおすすめ一択です。
今の空港は国内線になり、新空港がドメスティックになると言われていましたが今の空港は廃止になることが確定しました。
旧空港周りの不動産価値は下がることが予測されます（元々あがりきっていましたが）
これからは南です。

それでも止まらないないプノンペン人気についてもまとめておきます。

プノンペン
人口300万人を超え、急速に増加しているプノンペンは、カンボジアの活気ある首都であり、その成長の中心です。

ビジネスや政治の重要なことはほとんどすべてプノンペンで行われるため、カンボジアの他の場所よりも、一般的にはここで不動産を購入することをお勧めします。

長年東南アジアを旅行したり住んだりしている人々は、プノンペンが30年前のバンコクを彷彿とさせると言われる方が多いです。
今日のバンコクは、1,600万人の住民を抱える現代的な大都市で、地域のビジネスハブであり、世界で最も訪問者の多い都市です。

多くの人がシンガポールやバンコクで不動産を購入している間に、「次のバンコク」や「次のシンガポール」に投資することが、より優れたリターンを生むかもしれません。
事実シンガポールの投資家さんが100000ドルくらいの小さなワンルームを20部屋とかをまとめて購入するという話もよく聞くのが証拠かもしれませんね。
それはさておき、プノンペンには、非常に本格的なフランス料理からカジノ、ストリートマーケットまで、訪問者に提供できるものがたくさんあります。

知らないたちが来て、すごい数のロールスロイスなどの高級車や美味しいフレンチレストランに驚くことだと思います。
「食べ物あるの？」「地雷大丈夫？」と言っている人たちには本当に驚きます。

日本円の価値や世界を見ない姿勢にも疑問を呈したいですね。
外国人投資家たちは日本円はまたすぐ上がるからと今こぞって買っていますね。

不安定な日本円を保有するより米ドルで不動産投資をするということはとっても賢明な選択だと思います。

今おすすめのコンドミニアム、土地情報についてはお問合せください。