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プレビルドコンドミニアムの落とし穴について

こんにちは。
IZI REALESTATEです。
今日は少し驚くことがありました。

カンボジアプノンペンだけでなく少なからず東南アジアではプレビルドという呼ばれ方をしているのですがプレビルドの建設がほとんどです。

プレビルドとは
簡単にいうと建設開始前段階（建設前〜建設途中）の物件をプレビルドといいます。
まだ実際に建設に至っていない企画段階の物件購入のことで計画を立てて売りながら建てていく感じです。

日本ではあまりみないやり方ですね。
建築途中の物件を買う例でいうと高層タワーマンションくらいかなと思います。
販売開始は完成の約２年程前から行われることはあってもゼロの段階で売り始めるのは独特だなぁと思います。

カンボジアでは新築物件発表〜新規購入受付が行われている段階だと、建築現場には更地で何も建っておらず、現場は囲いで覆われている状態がほとんどです。
投資家さんたちを現地にお連れするとみんな揃っていうセリフは本当にここに物件が建つんですか？」です。

確かに日本人の感覚からするとこの販売方法に不安に感じる方もいらっしゃると思いますが、
ASEANを始めカンボジアでは非常に一般的な購入方法です。
完成済みの物件も購入することもできますが値段は上がりきっているという物件になる。
もしくはもう転売１回目の物件になるという感じですね。
カンボジアのプレビルド物件、特に売れている大手、もしくは日経デベロッパーの物件であれば比較的短期のもので4年
長い高層物件で6年の工期があります。
それぞれの物件に応じて4~6年前に予約、月々支払のスタートを切ることが一般的でスタート段階では高層階から売れていき最安値で手にいれることができるのでみんなこぞって購入します。
着手金15％、分割金70％（60回）、最終金15％といった支払いプランや着手金を増やしたら値引率が上がる等様々です。
つい最近日経の有名なコンドミニアムの最上階ペントハウスを現金一括で購入したフランス人は660000ドルを600000ドルに値引きしてもらっていました。
逆に現金は強い武器になるという点も事実ですね、

ただ、実際にそれを実行できるかどうかというところにデメリットが生じます。
お金を集めて消える。
というデメリットがあるということです。
特に中華系の外資や小さい開発者は飛ぶこともあるのでどのディベロッパーの物件を買うかという点はとても重要です。
信頼できる超大手の中華系のプロジェクトですらコロナの時は止まって危ぶまれたので本当に難しいです。

その中でカンボジアプノンペンでは２プロジェクトとても有名な建っていない代表作があります。
一つはBKKのど真ん中に建つ金色のコンドミニアム。
Gold Towerだったかな。
ゴールドタワー42ビルは当初韓国の会社ヨンウーカンボジア社によって投資されたものらしく
2008年の世界金融危機中に資金不足で始まった10年以上の建設遅延の終了を公式に示した物件です。
設計時にはプノンペンで最も高いビルになる予定だった42階建てのビルは10年の遅延の後、
Yon Woo Cambodia Co Ltdが2017年11月に深セン紅涛装飾社とマカオのウェイミン建設エンジニアリング社の2つの中国企業と投資契約を締結して再開されました。
ゴールドタワー42のコンドミニアムは、2008年の最初の販売開始以来すでに50％が売れていたそうです。
と書かれているこの記事が2019年の記事なのでそれから5年経ちますがまだ完成していません。
一度登ったことがありますが…
怖かったです。
詳しくはこちら

未完成のゴールドタワー42はプノンペン中心部の停滞の象徴となってしまっており
カンボジアの不動産投資市場に影を落としています。
くわしくはこちら

もうひとつがTTPエリアでゴーストプロジェクトと言われているSino Plaza projectです。
シノプラザの4つのタワーはそれぞれ45階建てで、プノンペン市南部のTTPの小さなマーケットの近くにあります。

このプロジェクトは2015年初頭に建設が開始され、現在は基礎工事がすべて完了しており、建設工事にすでに約1,500万ドルが投資されています。
シノプラザのプロジェクト全体は2億ドル以上の価値があり、2018年に完全に完成し、入居可能になります。
と言われていましたが2024年現在未だ完成していません。
このプロジェクトは、香港と中国のCYTS（China Youth Travel Services）が100％所有するカンボジアン・ナチュラル・ラッキー不動産開発株式会社のベンチャーで構成されていたそうです。

利便性、充実度、賃貸利回りと資本から得られる高い潜在的価値を考慮すると、シノプラザは少なくとも今後5年以上は最も望ましい開発物件となる。
オクニャ・ケン氏はさらに、「これはカンボジアで初めて、デベロッパーが海外のCSR（企業の社会的責任）方式を採用し、一定の割合のユニットを地元カンボジア人のみに非常に特別な価格で割り当てる開発物件です。」と述べていました。
地元の人々に、実現可能な予算でより良いライフスタイルを目指すよう奨励するのは、非常に賢いアプローチです。
これは、開発業者がカンボジア社会に恩返しする方法です。タワー全体の価格は、エンドユーザーの資金調達でカンボジア人が購入できる価格を確保するために、市場価格よりわずかに低く設定されており、開発は最終的にゴーストタウンにはならないでしょう。
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私たちは最初カンボジアにきた時TTP（トゥルトンポン）というエリアに滞在しており
このプロジェクトを眺めながらカンボジアの不動産怖いな。
と最初に印象つけられたのがこの物件だからです。

こういった事案は今シアヌークビルで乱立しているようで国の大きな問題になっています。
とてもではないけれど売り抜けるとは思えずただ驚くばかりです。

我々の親戚も日本橋を渡った島に失敗したプロジェクトを有していますが規模が違います。
お金持ちに見えても負債をかかえているのと同じで考え深いです。

彼のプロパティが早く暗闇を抜けることを願います。
と同時にやはり絶対という言葉はない、100%の安全などない。ということを念頭にメリット・デメリットを捉えて不動産投資に挑戦すべきだなと。
その感覚は世界中同じなのではないでしょうか。